Bij de aankoop van een onroerend goed komen altijd extra kosten kijken. Denk bijvoorbeeld aan overdrachtsbelasting en notariskosten. Kosten koper betekent dat de koper niet alleen de koopsom betaalt, maar ook alle wettelijke bijkomende kosten voor zijn rekening moet nemen. In huizenadvertenties wordt dit aangegeven met de afkorting k.k.

Wat valt onder Kosten koper?

Onder de ‘kosten koper’ vallen overdrachtsbelasting, notariskosten en registratie van de kadastrale rechten. Dit zijn de wettelijk bijkomende kosten bij de aanschaf van een bestaande woning.

  • Overdrachtsbelasting
    Ook wel ‘verhuisboete’ genoemd. Iedereen die een bestaande woning of vakantiewoning koopt, betaalt 2% overdrachtsbelasting. Overigens geldt voor winkel- of bedrijfspanden een hoger belastingpercentage van 6% van de koopsom. Voor nieuwbouw wordt geen overdrachtsbelasting in rekening gebracht.
  • Notariskosten
    Bij de aankoop van een bestaande woning stelt een notaris altijd twee aktes op. De overdrachtsakte en de hypotheekakte. De overdrachtsakte is het bewijs van bezit van het onroerend goed. De hypotheekakte is de afspraak tussen de woningbezitter en de geldverstrekker dat de woning als onderpand dient in ruil voor de hypothecaire lening. De notariskosten zijn meestal rond de € 1.000.
  • Kadastrale rechten
    Het kadaster brengt kosten in rekening voor het registreren of wijzigen van eigenaar en hypotheekrecht in het kadastraal register. Deze kosten worden via de notaris in rekening gebracht en zijn veelal inbegrepen bij de hierboven genoemde notariskosten.

Andere mogelijke kosten

Naast de wettelijke kosten, zijn er nog veelgemaakte andere kosten die bij de aanschaf van een woning komen kijken. Strikt genomen vallen deze kosten niet onder de definitie, maar worden vaak toch tot de ‘kosten koper’ gerekend. Hieronder staat een overzicht van alle mogelijke extra kosten die komen kijken bij de aanschaf van een woning.

  • Makelaarskosten
    Bij de aankoop van een woning wordt vaak een aankoopmakelaar ingeschakeld. De makelaar helpt bij het zoeken, bezichtigen en onderhandelen. Meestal ontvangt de makelaar een percentage van de aankoopsom als beloning van rond de 1% van de aankoopsom.
  • Bouwtechnische keuring
    Ook vaak bouwkundige keuring genoemd. Veel mensen laten een onafhankelijk bureau naar de staat van de woning kijken, zodat eventuele verborgen gebreken aan het licht komen. De kosten van een bouwkundig rapport ligt meestal rond € 300.
  • Taxatiekosten
    Om een hypotheek te kunnen krijgen wil de hypotheekverstrekker weten wat de staat en waarde van het onroerend goed is. Daarom is een taxatierapport in de meeste gevallen verplicht. De kosten van een taxatie ligt meestal tussen de € 250 en € 500.
  • Afsluitprovisie
    Ook wel advies- en afsluitkosten genoemd. Bij de aankoop van een woning nemen de meeste mensen een financieel adviseur in de armen. Samen wordt bekeken welke hypotheek het beste past. De financieel adviseur berekent voor het geleverde advies een afsluitprovisie. Dit bedrag is meestal 1% van de aankoopsom.
  • Bankgarantie
    Ook wel garantiestelling genoemd. De verkoper vraagt meestal om een aanbetaling van 10% van de aankoopsom. Deze zogeheten waarborgsom wordt overgemaakt aan de notaris en geeft de verkoper de zekerheid dat de koper het huis ook echt wil kopen. Wanneer er op dat moment onvoldoende geld beschikbaar om een waarborgsom te storten, kan de bank worden gevraagd een bankgarantie op te stellen. De kosten hiervan ligt meestal rond de € 300.
  • Nationale Hypotheekgarantie
    Onder bepaalde voorwaarden kan bij de aankoop van een woning Nationale Hypotheekgarantie worden afgesloten. De NHG staat garant wanneer iemand onder bepaalde omstandigheden zijn hypotheek niet meer kan betalen. De eenmalige aanvraag voor NHG bedraagt 1% van de aankoopsom.
  • Bereidstellingsprovisie
    Ook wel verlengingsprovisie genoemd. Een hypotheekverstrekker brengt een hypotheekofferte uit met een beperkte geldigheidsduur. Wanneer de offerte verlengt moet worden, wordt een provisie in rekening. Deze provisie is vaak 0,25% per maand over het geoffreerde hypotheekbedrag. Op deze wijze behoudt de aanvrager de geoffreerde rente. Het verlengen van de offerte kan alleen uit wanneer de rente in de tussentijd is gestegen.
  • Overbruggingskrediet
    Een overbruggingskrediet wordt afgesloten wanneer iemand een nieuwe woning koopt en zijn oude woning nog niet heeft verkocht. De overwaarde die vrijkomt uit de verkoop van de oude woning, wordt gebruikt om een deel van de nieuwe woning mee te financieren. Aangezien de koper pas over dit bedrag beschikt wanneer hij zijn oude woning heeft verkocht, leent hij ter overbrugging een bedrag ter grootte van de overwaarde van de oude woning om de nieuwe woning toch te kunnen financieren. Over dit krediet wordt rente betaald aan de kredietverstrekker. De rente is aftrekbaar en wordt in veel berekeningen tot de kosten koper gerekend. De kosten hangen af van de marktrente en de hoogte van het krediet.
  • Boeterente
    Afhankelijk van de hypotheekvoorwaarden brengt een bank boeterente in rekening wanneer eerder dan afgesproken een hypothecaire lening wordt afgelost. Bij aankoop van een nieuwe woning wordt in veel gevallen de hypotheek van een vorige woning niet meegenomen naar de nieuwe woning. De hypotheek op de oude woning wordt dus vroegtijdig beëindigd waardoor de bank een boeterente in rekening brengt. De hoogte van de boeterente is vaak de door de bank misgelopen rente.
  • Afkoopsom erfpacht
    Veel Nederlandse gemeenten hanteren een erfpacht systeem over de grond waarop een woning staat. Een woningeigenaar kan er voor kiezen om de jaarlijkse erfpachtcanon aan de gemeente te betalen. Ook kan een nieuwe woningeigenaar besluiten om de erfpacht eenmalig eeuwigdurend af te kopen. Het afkopen van de erfpacht is fiscaal aftrekbaar en kan tevens worden meegefinancierd in de hypotheek. De hoogte van de afkoop van de erfpacht is per gemeente verschillend en hangt van het (gedeelde) grondoppervlak af.
  • Verhuis- en inrichtingskosten
    Dit zijn alle kosten die komen kijken bij de organisatie van de verhuizing zelf, zoals het inhuren van een verhuisbedrijf en de kosten die worden gemaakt om de woning in te richten. Dat deze kosten voor de koper zelf komen spreekt voor zich.

Gemiddelde Kosten koper

Gemiddeld liggen de Kosten Koper rond de 2,5 % á 3% van de koopsom. Voor juni 2011 lag dit percentage nog rond de 6,5% á 7%, omdat toen nog 6% overdrachtsbelasting in rekening werd gebracht. De overdrachtsbelasting is inmiddels structureel teruggebracht naar 2%. De overheid wil door deze maatregel het kopen van huizen aantrekkelijker maken.

Kosten koper berekenen

Wilt u weten wat de bijkomende kosten van uw woning zijn? Vul hieronder het formulier en verzend de berekening + uitkomst naar uw inbox. Liefhebbers van Excel kunnen de rekenmodule Kosten Koper Berekenen downloaden inclusief rekenvoorbeeld.

Kosten koper aftrekbaar

Van de hierboven opgesomde kosten is een deel wel en een deel niet op te voeren als aftrekpost.

Wel aftrekbaar zijn:

  • Kosten van de hypotheekakte door de notaris incl. kosten kadastrale rechten en btw.
  • Bereidstellingsprovisie
  • Taxatiekosten ter verkrijging van de lening
  • Afsluitprovisie
  • Boeterente
  • Oversluitkosten
  • Nationale Hypotheek Garantie
  • Bouwrente na periode afsluiten van de voorlopige koopovereenkomst (nieuwbouw)
  • Nieuwbouwdepot of verbouwingsdepot (onder voorwaarden)
  • Rente eigenwoningschuld
  • Periodieke betaling erfpacht

Niet aftrekbaar zijn:

  • Overdrachtsbelasting (bestaande bouw)
  • Kosten van de overdrachtsakte door de notaris incl. kadastrale rechten en btw.
  • Omzetbelasting (nieuwbouw)
  • Makelaarskosten
  • Bouwrente alleen periode vóór het afsluiten van de voorlopige koopovereenkomst (nieuwbouw)
  • Verbouwing en onderhoudskosten
  • Overnamekosten voor roerende goederen
  • Afkoopsom erfpacht