1. Koopovereenkomst Bedrijfspand opstellen
Je hoeft niet naar een jurist of makelaar om een Koopovereenkomst Bedrijfspand op te stellen. Met dit model regel je dat zelf en heb je een rechtsgeldige overeenkomst in handen. Je spreekt af dat het pand of de bedrijfsruimte onder bepaalde voorwaarden, voor een bepaalde prijs en op een afgesproken datum eigendom wordt van de koper.
Hoewel je veel zelf kunt doen, ben je wettelijk verplicht om met deze overeenkomst naar een notaris te gaan voor het opstellen van een leveringsakte. Wanneer je iets koopt en direct afrekent, vallen koop en levering meestal samen. Bij een bedrijfsonroerend goed is dat anders. De levering moet in Nederland officieel bij een notaris gebeuren.
1 a. Koopakte
De aankoop van een onroerend goed gaat altijd in twee stappen. De Koopovereenkomst Bedrijfspand is de eerste stap en wordt ook wel de koopakte genoemd. Deze stap doe je zelf. Jullie maken een schriftelijke afspraak over de voorgenomen (ver)koop van het pand of de ruimte.
Vul samen de gegevens in (zie paragraaf 3). Als jullie het eens zijn, is het verstandig om niet direct te ondertekenen. Schakel eerst een notaris in voor het opstellen van de leveringsakte en vraag hem de inhoud van de koopovereenkomst door te lopen, zodat jullie geen belangrijke zaken vergeten en eventuele fouten voorkomen.
Het is ook verstandig om je boekhouder of financieel adviseur eerst nog naar het ingevulde contract te laten kijken. Hij kan je tips geven over de beste fiscale constructie voor beide partijen (zie ook paragraaf 6).
1 b. Leveringsakte
De leveringsakte (ook wel transportakte, overdrachtsakte of akte van levering genoemd) is de tweede stap en een voortvloeisel van de eerder opgestelde Koopovereenkomst Bedrijfspand. Dit wordt door een notaris gedaan. De gemiddelde prijs van een leveringsakte is, afhankelijk van de notaris en regio, gemiddeld €750,-. Op deze website kun je kosteloos offertes aanvragen door te kiezen voor “Losse leveringsakte”. Vul onder beschrijving in dat het om een bedrijfsonroerend goed gaat.
De notaris controleert eerst de beschikkingsbevoegdheid van zowel koper als verkoper. Ook ziet hij erop toe dat wordt voldaan aan in de Koopovereenkomst Bedrijfspand opgenomen verplichtingen. Verder checkt hij of de verkoper het bedrijfspand volgens afspraak, zonder hypotheek of beslag, levert en dat de koper de koopsom tijdig bij hem stort op de derdengeldrekening.
De eigendomsoverdracht is pas compleet nadat de notaris een afschrift van de leveringsakte heeft ingeschreven bij het Kadaster. De door jou opgestelde Koopovereenkomst Bedrijfspand wordt na de overdracht aan de leveringsakte gehecht. Zowel de koper als verkoper ontvangen een kopie voor eigen gebruik.
2. Wat is een bedrijfsonroerend goed?
Het begrip onroerend goed (of onroerende zaak) is een wettelijk begrip. Een bedrijfsonroerend goed is binnen deze wet niet apart beschreven. In het kader van deze Koopovereenkomst Bedrijfspand worden gebouwde onroerende zaken verstaan die niet voor bewoning bestemd zijn.
Dit contract kan o.a. voor de volgende bestemmingen worden gebruikt:
Het kan zowel om een compleet gebouw als een deel van een gebouw gaan. Denk aan een verdieping of een afsluitbare bedrijfsruimte dat als zelfstandige eenheid wordt verkocht.
2 a. Machines
Onder de definitie van onroerend goed worden alle gebouwen of werken verstaan die duurzaam met de grond verenigd zijn. Alles wat aardvast of nagelvast verbonden is vallen automatisch onder de afspraken die in de Koopovereenkomst Bedrijfspand worden vastgelegd.
Er ontstaat vaak discussie of machines onderdeel van een bedrijfspand zijn of dat die los worden verkocht. Dit ligt juridisch soms ingewikkeld, maar je kunt hier drie vuistregels op loslaten. Een machine behoort tot een bedrijfsonroerend goed als:
- de bedrijfsruimte en machine constructief op elkaar zijn afgestemd;
- de bedrijfsruimte zonder machine incompleet is;
- de machine alleen uit de bedrijfsruimte kan worden gehaald als het pand (gedeeltelijk) wordt gesloopt.
Hiermee is het in grote lijnen duidelijk dat de machine bestanddeel is van het gebouw en dus onderdeel uitmaakt van de koopovereenkomst, tenzij koper en verkoper anders besluiten. Lees dit artikel van Van Gelder Advocaten voor een toelichting op dit onderwerp.
2 b. Inventaris
Regelmatig zijn er nog inventaris en eventuele voorraden aanwezig. Als de koper daar mee instemt kunnen deze worden achtergelaten. Alles wat los in het pand staat, zoals magazijnstellingen, stoelen en kasten vallen in principe niet onder deze koopovereenkomst.
Als de verkoper de inboedel apart wil verkopen, kan dat met een aparte Koopovereenkomst Overname Inventaris. Hiermee wordt de overname van bedrijfsactiva geregeld, zoals meubilair, computers en licenties. Wij hebben een apart model voor Overname Horeca Inventaris.
3. Welke gegevens vul je in?
De volgende zaken staan in de Koopovereenkomst Bedrijfspand. Vul alle openstaande bedragen en persoonlijke gegevens in.
- Kosten: Je vult de koopsom in, maar bepaalt ook wie de notariskosten, overdrachtsbelasting en eventuele andere kosten voor zijn rekening neemt. Lees ons artikel over kosten koper (k.k.) voor een overzicht van mogelijke aankoopkosten.
- Waarborgsom: Als zekerheid wordt een bedrag afgesproken dat als borgsom op de derdengeldrekening van de notaris wordt gestort. In de regel is dit bedrag 10% van de koopsom. In plaats van het storten van een waarborgborgsom kan de koper ook een bankgarantie door zijn bank laten afgeven.
- Staat: De bouwkwaliteit van het bedrijfspand wordt vastgelegd eventueel aangevuld met een lijst van gebreken en ondersteund met foto’s. Verder zijn er aanvullende bepalingen over eventuele ondergrondse tanks, aanwezige asbest en bodemvervuiling.
- Feitelijke levering: Er wordt afgesproken op welke datum het pand wordt overgedragen en welke lopende contracten met derden er worden overgedragen.
- Baten, lasten en canons: Verkoper dient er voor te zorgen dat rekeningen tot de datum van overdracht betaald zijn, zoals energienota’s en gemeentelijke belastingen. Vanaf de datum van overdracht komen die voor rekening van koper.
- Energielabel: Wordt indien aanwezig aan de Koopovereenkomst Bedrijfspand gehecht.
- Risico-overgang: er worden afspraken gemaakt over wie kosten draagt bij eventuele beschadiging die ontstaat na het sluiten van de koopovereenkomst en voor de datum van formele overdracht.
- Ingebrekestelling: bevat regels en afspraken over de gevolgen wanneer één van beide partijen zich niet aan de overeenkomst houdt.
- Ontbinden voorwaarden: je kunt afspreken dat het koopcontract in bepaalde gevallen mag worden ontbonden bijv. als blijkt dat bepaalde bouwvergunningen niet worden afgegeven. Een ontbindende voorwaarde kan ook zijn dat uit de bouwkundige keuring blijkt dat er grote gebreken zijn.
Passages die niet van toepassing zijn kunnen worden gewijzigd of geschrapt. Het is vanzelfsprekend ook mogelijk om zelf artikelen toe te voegen. Doe dit altijd onder begeleiding van een jurist.
4. Overdrachtsbelasting
Vanaf 1 januari 2021 is de overdrachtsbelasting voor een bedrijfspand of bedrijfsruimte van 6% naar 8% gestegen.
Dit percentage geldt zowel voor als je het pand (of een deel ervan) zelf gaat gebruiken, maar ook als je het gaat verhuren aan derden. In dit koopcontract spreek je af of de belasting voor rekening van de koper of verkoper komt.
5. Omzetbelasting (btw)
Bedrijfspanden ouder dan 2 jaar zijn niet belast met btw. Bij gebouwen die minder dan 2 jaar geleden in gebruik zijn genomen betaal je 21% btw over de aankoopsom. Om misverstanden te voorkomen spreek je in art. 1 van de koopovereenkomst af wie de btw voor zijn rekening neemt.
Het kan fiscaal aantrekkelijk zijn om toch btw in rekening te brengen, ook al is het bedrijfspand ouder dan 2 jaar. Dit moet je samen met de koper afspreken. Dit heet ‘optie voor belaste levering’. Laat je financieel adviseur berekenen of deze situatie voordelig is.
6. Bedrijfspand voor eigen onderneming
Er zijn regels voor de inkomstenbelasting en keuzes die je moet maken als je jouw onderneming vestigt in een bedrijfspand dat jouw eigendom is. Ook is de aankoop van een eigen pand een investering die mogelijk in aanmerking komt voor investeringsaftrek.
Het is altijd verstandig om dit met jouw account of financieel adviseur te bespreken. Je kunt mogelijk fiscaal voordeel mislopen als je je hier niet in verdiept. Op deze pagina van de belastingdienst vind je onderwerpen waar je rekening mee moet houden als je bedrijfsonroerend goed koopt voor je eigen onderneming.
F. uit Kiel-Windeweer –
Helder geformuleerd en duidelijk welke velden je in moet vullen. Ik ga een bedrijfsonroerend goed (agrarische schuur) aan iemand bij ons uit de buurt verkopen.
Die persoon ken ik, dus ik wilde kosten besparen door het contract zelf op te stellen zonder mijn accountant. Het kost je een avond om je in de materie te verdiepen, maar daar ben ik ook weer wijzer van geworden. Fijn dat dit soort diensten er zijn.
Tip: kunnen jullie een dienst aanbieden om nog een laatste check door een expert uit te laten voeren? Ik ben bereid om extra te betalen, zodat ik 100% zeker ben van mijn zaak.
JM Beheer Services –
Ik kon de koopovereenkomst bedrijfspand downloaden direct nadat ik had afgerekend. Bewerken doe je in Word. Alle benodigde afspraken stonden erin. Snelle en efficiënte oplossing waarmee ik de kosten van een makelaar heb uitgespaard.
Max Reijnders –
Bedankt voor het snelle antwoord op mijn vragen. Ik ben erg tevreden met dit zeer complete contract.
Harold –
Zeer compleet en net contract in Word in m’n e-mail ontvangen na betaling met iDeal. Prima service en heel betaalbaar.