Koopovereenkomst Bedrijfspand

Wat is een bedrijfsonroerend goed?

Het begrip onroerend goed (of onroerende zaak) is een wettelijk begrip. Een bedrijfsonroerend goed is binnen deze wet niet apart beschreven. In het kader van deze Koopovereenkomst Bedrijfspand worden gebouwde onroerende zaken verstaan die niet voor bewoning bestemd zijn.

Dit contract kan o.a. voor de volgende bestemmingen worden gebruikt:

Het kan zowel om een compleet gebouw als een deel van een gebouw gaan. Denk aan een verdieping of een afsluitbare bedrijfsruimte dat als zelfstandige eenheid wordt verkocht.

Machines

Onder de definitie van onroerend goed worden alle gebouwen of werken verstaan die duurzaam met de grond verenigd zijn. Alles wat aardvast of nagelvast verbonden is vallen automatisch onder de afspraken die in de Koopovereenkomst Bedrijfspand worden vastgelegd.

Er ontstaat vaak discussie of machines onderdeel van een bedrijfspand zijn of dat die los worden verkocht. Dit ligt juridisch soms ingewikkeld, maar je kunt hier drie vuistregels op loslaten. Een machine behoort tot een bedrijfsonroerend goed als:

1. de bedrijfsruimte en machine constructief op elkaar zijn afgestemd;
2. de bedrijfsruimte zonder machine incompleet is;
3. de machine alleen uit de bedrijfsruimte kan worden gehaald als het pand (gedeeltelijk) wordt gesloopt.

Hiermee is het in grote lijnen duidelijk dat de machine bestanddeel is van het gebouw en dus onderdeel uitmaakt van de koopovereenkomst, tenzij koper en verkoper anders besluiten. Lees dit artikel van Van Gelder Advocaten voor een toelichting op dit onderwerp.

Inventaris

Regelmatig zijn er nog inventaris en eventuele voorraden aanwezig. Als de koper daar mee instemt kunnen deze worden achtergelaten. Alles wat los in het pand staat, zoals magazijnstellingen, stoelen en kasten vallen in principe niet onder deze koopovereenkomst.

Als de verkoper de inboedel apart wil verkopen, kan dat met een aparte Koopovereenkomst Overname Activa. Hiermee wordt de overname van bedrijfsactiva geregeld, zoals meubilair, computers en licenties. Wij hebben een apart model voor Overname Horeca Inventaris.

Welke gegevens vul je in?

De volgende zaken staan in de Koopovereenkomst Bedrijfspand. Vul alle openstaande bedragen en persoonlijke gegevens in.

• Kosten: Je vult de koopsom in, maar bepaalt ook wie de notariskosten, overdrachtsbelasting en eventuele andere kosten voor zijn rekening neemt. Lees ons artikel over kosten koper (k.k.) voor een overzicht van mogelijke aankoopkosten.
• Waarborgsom: Als zekerheid wordt een bedrag afgesproken dat als borgsom op de derdengeldrekening van de notaris wordt gestort. In de regel is dit bedrag 10% van de koopsom. In plaats van het storten van een waarborgborgsom kan de koper ook een bankgarantie door zijn bank laten afgeven.
• Staat: De bouwkwaliteit van het bedrijfspand wordt vastgelegd eventueel aangevuld met een lijst van gebreken en ondersteund met foto’s. Verder zijn er aanvullende bepalingen over eventuele ondergrondse tanks, aanwezige asbest en bodemvervuiling.
• Feitelijke levering: Er wordt afgesproken op welke datum het pand wordt overgedragen en welke lopende contracten met derden er worden overgedragen.
• Baten, lasten en canons: Verkoper dient er voor te zorgen dat rekeningen tot de datum van overdracht betaald zijn, zoals energienota’s en gemeentelijke belastingen. Vanaf de datum van overdracht komen die voor rekening van koper.
• Energielabel: Wordt indien aanwezig aan de Koopovereenkomst Bedrijfspand gehecht.
• Risico-overgang: er worden afspraken gemaakt over wie kosten draagt bij eventuele beschadiging die ontstaat na het sluiten van de koopovereenkomst en voor de datum van formele overdracht.
• Ingebrekestelling: bevat regels en afspraken over de gevolgen wanneer één van beide partijen zich niet aan de overeenkomst houdt.
• Ontbinden voorwaarden: je kunt afspreken dat het koopcontract in bepaalde gevallen mag worden ontbonden bijv. als blijkt dat bepaalde bouwvergunningen niet worden afgegeven. Een ontbindende voorwaarde kan ook zijn dat uit de bouwkundige keuring blijkt dat er grote gebreken zijn.

Passages die niet van toepassing zijn kunnen worden gewijzigd of geschrapt. Het is vanzelfsprekend ook mogelijk om zelf artikelen toe te voegen. Doe dit altijd onder begeleiding van een jurist.

Overdrachtsbelasting

Vanaf 1 januari 2021 is de overdrachtsbelasting voor een bedrijfspand of bedrijfsruimte van 6% naar 8% gestegen.

Dit percentage geldt zowel voor als je het pand (of een deel ervan) zelf gaat gebruiken, maar ook als je het gaat verhuren aan derden. In dit koopcontract spreek je af of de belasting voor rekening van de koper of verkoper komt.

Omzetbelasting (btw)

Bedrijfspanden ouder dan 2 jaar zijn niet belast met btw. Bij gebouwen die minder dan 2 jaar geleden in gebruik zijn genomen betaal je 21% btw over de aankoopsom. Om misverstanden te voorkomen spreek je in art. 1 van de koopovereenkomst af wie de btw voor zijn rekening neemt.

Het kan fiscaal aantrekkelijk zijn om toch btw in rekening te brengen, ook al is het bedrijfspand ouder dan 2 jaar. Dit moet je samen met de koper afspreken. Dit heet ‘optie voor belaste levering’. Laat je financieel adviseur berekenen of deze situatie voordelig is.

Bedrijfspand eigen onderneming

Er zijn regels voor de inkomstenbelasting en keuzes die je moet maken als je jouw onderneming vestigt in een bedrijfspand dat jouw eigendom is. Ook is de aankoop van een eigen pand een investering die mogelijk in aanmerking komt voor investeringsaftrek.

Het is altijd verstandig om dit met jouw account of financieel adviseur te bespreken. Je kunt mogelijk fiscaal voordeel mislopen als je je hier niet in verdiept. Op deze pagina van de belastingdienst vind je onderwerpen waar je rekening mee moet houden als je bedrijfsonroerend goed koopt voor je eigen onderneming.