Aankoopmakelaar

Een aankoopmakelaar helpt particulieren en bedrijven bij het kopen van een woning of ander onroerend goed. Een verkoopmakelaar doet precies het omgekeerde, die helpt particulieren of bedrijven bij het verkopen van hun eigendom.

In dit artikel wordt uitgelegd welke diensten een aankoopmakelaar aanbiedt, welke makelaarscourtage (makelaarskosten) hij in rekening brengt en welke overwegingen er zijn om wel of niet een aankoopmakelaar in de arm te nemen. Ook wordt uitgelegd of de makelaarskosten onderdeel uitmaken van de kosten koper en of deze kosten aftrekbaar zijn van de belasting.

Aankoopmakelaar, wel of niet? En wat zijn de makelaarskosten?

Wat doet een aankoopmakelaar?

Een aankoopmakelaar helpt huizenkopers bij het zoeken, bezichtigen en onderhandelen. Wanneer een overeenkomst is gesloten met de verkoper helpt de makelaar ook bij de afhandeling van de aankoop, zoals het doornemen van de koopakte, afhandeling bij de notaris en sleuteloverdracht.

Voor het zoeken naar een geschikte woning wordt gestart, helpt de aankoopmakelaar bij het analyseren van de woonwensen. Wanneer de wensen in kaart zijn gebracht en afspraken zijn gemaakt over de makelaarscourtage, geeft de woningzoeker een officiële ‘zoekopdracht’. Als een passende woning vrijkomt, brengt de aankoopmakelaar de woningzoeker daarvan op de hoogte. Soms weet hij ook welke woningen er binnenkort op de markt komen, zodat de woning nog niet op Funda of een andere woningsite is gepubliceerd.

De volgende stap is de bezichtiging. De makelaar gaat mee om te bekijken of de woning aan alle wensen voldoet. Een woningzoeker kan een ‘roze bril’ ophebben waardoor hij zaken over het hoofd ziet. Ook ‘zenuwen’ spelen bij de bezichtiging een belangrijke rol. De aankoopmakelaar heeft daar geen last van en stelt namens de woningszoeker vragen aan de verkopende partij. Na de bezichtiging zet hij alle voor- en nadelen op een rij en geeft advies over:

• de waarde van de woning en eventuele aanhorigheden
• bouwtechnische staat op hoofdlijnen
• het wel of niet laten uitvoeren van een bouwkundige keuring
• bijkomende kosten als erfpacht, VvE, onroerendezaakbelasting (OZB) en verbouwingskosten
• lokale regelgeving als de woningzoeker van plan is een garage, uitbouw of dakkapel te plaatsen.

De derde fase is de onderhandeling. Voordat de onderhandeling wordt gestart maakt de woningzoeker samen met de aankoopmakelaar afspraken over de onderhandelingsstrategie. Als de woning al langere tijd op de markt is, kan het onderste uit de kan worden gehaald. Maar als er veel kapers op de kust zijn, is het onverstandig om een laag bod uit te brengen. Is de verkopende partij bezig met nieuwbouw en kan de woningzoeker nog wel even wachten voor hij intrek neemt in de nieuwe woning? Dan kunnen afspraken over de sleuteloverdracht een belangrijke troef zijn. Een ander aspect is financiering. Wanneer de woningzoeker aantoonbaar over voldoende vermogen beschikt, geeft dat de verkoper extra zekerheid. Dit kan de verkoper overhalen om akkoord te gaan met een lager bod. Welke onderhandelingsstrategie er ook wordt gekozen, de aankoopmakelaar neemt het gehele onderhandelingsproces voor zijn rekening en houdt de woningzoeker in de tussentijd van de voortgang op hoogte.

Wanneer de onderhandelingen zijn afgerond en de verkoper officieel akkoord is gegaan, is de fase van afhandelen begonnen. De woningkoper maakt afspraken met de bank of hypotheekadviseur over een gunstige hypotheek en gaat op zoek naar een notaris om de formele overdrachtsakte en hypotheekakte op te laten stellen. De aankoopmakelaar kan de woningkoper helpen bij het vinden van een geschikte taxateur, notaris en financieel adviseur. Vervolgens helpt de aankoopmakelaar bij:

• het controleren van de voorlopige koopakte
• de voorbereiding van de overdracht (documenten van de notaris)
• het inspecteren van de woning voor transport
• sleuteloverdracht

Wat doet hij niet?

Bouwtechnische keuring
Een aan- of verkoopmakelaar heeft verstand van de woningmarkt, maar treedt niet op als bouwkundig ingenieur. Wanneer een aankoopmakelaar bij een bezichtiging vermoed dat er bouwtechnische gebreken zijn, adviseert hij om een bouwkundig rapport op te laten stellen. Zo’n rapport wordt nooit door een makelaar zelf opgesteld.

Taxatie
De meeste banken willen een taxatierapport voor ze een hypotheek verstrekken. De belangrijkste reden is dat de huizenkoper een hypotheek neemt op een woning dat ver onder de aankoopwaarde ligt. Bij een gedwongen verkoop (omdat iemand zijn hypotheek niet kan betalen) levert de woning minder op dan de taxatie en kan de bank naar zijn geld fluiten. Dit taxatierapport moet worden opgesteld door een onafhankelijke taxateur. Dit mag nooit de aankoopmakelaar zijn.

Financiën
Een aankoopmakelaar is geen expert op het gebied van persoonlijke financiën. Een onafhankelijk financieel adviseur kan helpen bij het bepalen van de hoogte van de hypotheek. Ook helpt een financieel adviseur bij het bepalen van de meest passende hypotheek, zoals een annuïteitenhypotheek, spaarhypotheek of aflossingsvrije hypotheek. Verder wordt gekeken naar zowel de bruto- en nettomaandlasten waarbij rekening wordt gehouden met het inkomen van de woningzoeker en de daarvoor geldende hypotheekrenteaftrek.

Juridische documenten
Een makelaar is geen juridisch expert. Ook al neemt de makelaar de koopakte met je door en let hij op onvolkomenheden, voor de kleine lettertjes en juridisch advies moet een huizenkoper bij een notaris zijn. De notaris zorgt voor de gehele juridische vastlegging van de aankoop (overdrachtsakte en hypotheekakte) en registratie ervan bij het Kadaster.

Aankoopmakelaar verplicht?

Het is wettelijk niet verplicht om een aankoopmakelaar in te schakelen. Hetzelfde geldt voor een verkoopmakelaar. Ook de koopakte mag zonder tussenkomst van een makelaar worden opgesteld. Kopers en verkopers kunnen kosteloos een modelovereenkomst van de Vereniging Eigen Huis downloaden.

Ook het inschakelen van een notaris voor het opstellen van een koopakte is niet verplicht (bron: AFM). Hoewel de koopakte zelf mag worden opgesteld, is het op laten stellen en registreren van de overdrachtsakte en hypotheekakte door een notaris wel verplicht.

Voordelen

Een aankoopmakelaar is niet nodig, maar wel makkelijk. Een huizenkoper kan gemakkelijk naar een eigen woning zoeken. Ook kan hij zelf onderhandelen over de prijs en de totstandkoming van de concept koopakte zelf organiseren. Het kost alleen tijd. Als iemand daar de kennis niet voor heeft of  geen zin of tijd heeft om dit zelf te organiseren, schakel dan een aankoopmakelaar in. Wat neemt een makelaar uit handen? De voordelen:

• Markt: een aankoopmakelaar weet sneller welke woningen op de markt komen
• Regelwerk: hij informeert, handelt, belt en legt waar nodig afspraken vast
• Tijd: alles zelf uitzoeken kost tijd. Zelf surfen op Funda, zelf onderhandelen en zelf uitzoeken wat de juridische consequenties zijn is dan niet nodig
• Kennis en ervaring: wat jij één keer doet, doet een aankoopmakelaar dagelijks
• Rationele kijk: een aankoopmakelaar is niet emotioneel betrokken. Hij ziet eerder gebreken en kan scherper onderhandelen.

Nadelen

Een aankoopmakelaar is een adviseur met kennis van de woningmarkt. Alles wat een makelaar weet, kun je ook zelf uitzoeken. Sowieso is het zoeken van een woning erg gemakkelijk. Met huizensites als Funda, Jaap en Huizenzoeker stel je met gemak een alert in. Wanneer een huizenkoper over goede onderhandelingsvaardigheden beschikt en gezond verstand heeft over financiën en contracten, is een aankoopmakelaar niet nodig. De nadelen zijn:

• Kosten: de makelaarscourtage kan hoog zijn. Zelf doen bespaart geld.
• Onafhankelijkheid: werkt een aankoopmakelaar echt in het belang van de woningzoeker, of is hij gebaat bij een snelle deal? Welke afspraak een woningzoeker ook maakt, wat het echte belang van de aankoopmakelaar is weet hij nooit helemaal zeker. Zo kan een aankoopmakelaar:
  • commerciële druk voelen om een snelle deal te sluiten
  • het op een ‘akkoordje’ gooien met de verkoopmakelaar in ruil voor bijv. een andere klant.
• Kennis en inzet: Er zijn genoeg voorbeelden dat aankoopmakelaars over onvoldoende kennis beschikken of slordig werk afleveren door slechte advertenties op te stellen of de concept koopakte niet of slordig te bestuderen.

Aankoop- vs. verkoopmakelaar

Een aankoopmakelaar handelt in het belang van de koper en de verkoopmakelaar in het belang van de verkoper. Daarom mag een aankoopmakelaar nooit de verkoopmakelaar zijn. Waarom? Omdat een verkopende makelaar altijd gebaat is bij een zo hoog mogelijke prijs en de aankopende makelaar altijd gebaat is bij een zo laag mogelijke prijs.

Aankoopmakelaar: wel of niet?

Uit het rapport Marktscan Woningmakelaardij (download) uit 2012 van de Autoriteit Financiële Markten blijkt uit een steekproef onder huizenkopers dat ongeveer 56% een aankoopmakelaar in de arm neemt. De belangrijkste redenen om geen aankoopmakelaar in te schakelen waren de kosten en dat huizenkopers vonden dat ze zelf over voldoende kennis beschikken.

De belangrijkste redenen om wel een aankoopmakelaar in te schakelen zijn het gemak, kennis en ervaring van de makelaar en tijd. De belangrijkste redenen om dat niet te doen zijn kosten, zelf de tijd hebben om uit te zoeken en het leuk vinden om zelf te onderhandelen en uit te zoeken. Door de komst van Funda blijkt het zoeken van een woning geen issue meer, waardoor steeds minder mensen de noodzaak van een makelaar bij het zoeken naar een woning niet meer inzien.

Welke makelaar moet ik kiezen?

Je weet vooraf nooit of een aankoopmakelaar goed is. Informeer daarom altijd bij anderen of zij goede ervaringen hebben met een makelaar. Mond-tot-mond reclame is vaak een belangrijke factor. Ook is het belangrijk om afspraken met meerdere makelaars te maken om erachter te komen of het makelaarskantoor bij je past en om inzicht te krijgen in de makelaarskosten.

Als je besluit om een makelaar in te schakelen, kun je het beste een één uitkiezen die aangesloten is bij een branchevereniging. Makelaars bij een branchevereniging worden namelijk gescreend, dienen te handelen volgens een erecode, hebben opleidingsverplichtingen en zijn officieel beëdigd door de Rechtbank of de brancheorganisatie. In Nederland zijn er drie brancheverenigingen.

Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM)
De Nederlandse Vereniging voor Makelaars is met ruim 3.900 leden de grootste branchevereniging. De NVM-makelaar dient zich te gedragen volgens de NVM-Erecode en treedt niet op voor twee opdrachtgevers met tegenstrijdige belangen. Ook stelt de NVM als eis dat de makelaar niet afhankelijk is van een bepaalde bank of verzekeringsmaatschappij. Tot slot is NVM-makelaar verplicht verzekerd tegen beroepsaansprakelijkheid, waardoor hij geen financiële risico’s loopt.
https://www.nvm.nl

Vereniging Bemiddeling Onroerend Goed (VBO)
De Vereniging Bemiddeling Onroerend Goed is met ruim 1.000 leden de tweede branchevereniging van Nederland. VBO is aangesloten bij het onafhankelijk Tuchtcollege Makelaardij Nederland, die klachten van huizenzoekers met een tuchtrechtelijk karakter behandelt jegens een VBO makelaar of -taxateur. Net als bij NVM, zijn de bij VBO aangesloten makelaars gecertificeerd en geregistreerd. Ook dienen de makelaars in het bezit te zijn van het theoriediploma makelaar/taxateur onroerende zaken dat is afgegeven door de Beroepsexamens Makelaars B.V.
http://www.vbomakelaar.nl/

VastgoedPRO
VastgoedPRO is met 800 leden de jongste en kleinste branchevereniging voor makelaars in Nederland. VastgoedPro onderscheidt zich door zich vooral te richten op de ontwikkeling van het vakgebied van makelaars en taxateurs. De aangesloten makelaars moeten deelnemen aan een programma voor permanente educatie. Ook moeten de leden gecertificeerd zijn door minimaal één van de certificeringsinstituten in Nederland (VastgoedCert of SCVM). VastgoedPRO aangesloten bij de Geschillencommissie en de leden zijn verplicht om een beroeps- en bedrijfsaansprakelijkheidsverzekering te hebben.
http://www.vastgoedpro.nl/

Tarieven

Het tarief dat een makelaar rekent worden de makelaarskosten of het makelaarscourtage genoemd. Makelaarskosten kunnen enorm verschillen. Soms wordt een vast tarief gehanteerd van bijvoorbeeld € 1.200, maar het is ook mogelijk dat een makelaar een percentage rekent over de aankoopsom. Dit percentage is, afhankelijk van de aangeboden diensten en waarde van de woning, meestal tussen de 0,5% en 1,5%. Het is bij de meeste aankoopmakelaars mogelijk om te onderhandelen over het tarief.

Hieronder worden de verschillende tariefsystemen uitgelegd. Ook wordt per tariefsysteem aangegeven welke voordelen, nadelen en risico’s hieraan verbonden zijn.

Percentage aankoopsom
Een door makelaars veel gehanteerd systeem is het vaste percentage over de aankoopsom. Wanneer een percentage van 1% is afgesproken en de aankoopsom bedraagt € 250.000, dan verdient de makelaar € 2.500.

Het nadeel van dit systeem is dat de aankoopmakelaar niet wordt gemotiveerd om een scherpe prijs te bedingen. Zorgt hij namelijk voor een lagere aankoopprijs van bijvoorbeeld € 230.000, dan ontvangt hij in plaats van € 2.500 nog maar € 2.300. Daarnaast kost scherp onderhandelen over de prijs meer tijd, terwijl de makelaar gebaat is bij een snelle aankoop. Hoe eerder een huis is gekocht, hoe eerder de makelaar zijn courtage ontvangt.

Een percentage van de aankoopsom als beloningssysteem staat de laatste jaren onder druk. Met de komst van grote huizensites is de vraag naar aankoopmakelaars gedaald. Wanneer een woningzoeker besluit om een aankoopmakelaar in de arm te nemen, wil hij duidelijkheid over de prijs en de diensten die daartegenover staan. Veel woningzoekers betalen daarom liever een vast tarief. Steeds meer makelaars passen hun prijs en tariefsysteem daarom aan. En als ze nog met percentages over de koopsom werken, dan durft bijna geen enkele makelaar nog 1,5 of 2% te vragen.

Vast tarief
Veel makelaars werken met een vast tarief. De tarieven lopen uiteen van € 500 tot € 2.000. Dit prijsverschil komt voornamelijk door het pakket aan diensten die de makelaar aanbiedt. Een makelaar die weinig vraagt, gaat vaak niet mee naar bezichtigingen en komt pas in beeld wanneer een woningzoeker een woning voor de tweede maal wil bezichtigen. Soms gaat de makelaar helemaal niet mee en voert hij alleen de onderhandelingen. Bij het vaste tarief is het belangrijk om te kijken wat allemaal bij de prijs is inbegrepen. Ook is het belangrijk om te weten of het mogelijk is om kosteloos afscheid te nemen van de makelaar, wanneer wordt afgezien van de aankoop van een woning.

Het voordeel van dit systeem is dat van tevoren duidelijk is wat de kosten zijn. Het nadeel is dat de makelaar ook bij dit systeem niet wordt geprikkeld om zijn best te doen voor de woningzoeker. Of de aankoopmakelaar nu € 10.000 of € 15.000 van de prijs af weet te krijgen, de verdiensten blijven voor de makelaar altijd hetzelfde.

Prestatietarief
Het prestatietarief wordt door veel makelaars ook wel ‘no-cure-no-pay’ genoemd. De makelaar wordt in dit geval alleen betaald op basis van een geleverde prestatie. In dit geval is de prestatie een zo laag mogelijke aankoopprijs. Zo’n prestatiebonus kan bijvoorbeeld 10% zijn over iedere euro die de makelaar van de prijs heeft weten af te krijgen. Wanneer de woning voor € 250.000 k.k. wordt aangeboden en de makelaar weet de woning aan te kopen voor € 235.000 euro, dan zijn de makelaarskosten 10% van € 15.000. De makelaar ontvangt € 1.500 over de geleverde diensten. Krijgt de makelaar niets van de prijs af, dan hoeft de woningkoper de makelaar niets te betalen.

Het voordeel van dit systeem is dat de aankoopmakelaar wordt gemotiveerd het maximale onderhandelingsresultaat te bereiken. Het nadeel is dat de drang voor de makelaar te groot wordt om een hogere beloning te krijgen, dat de koop van de woning niet doorgaat.

Makelaarskosten aftrekbaar?

De makelaarskosten (ook wel makelaarscourtage of -provisie) zijn niet aftrekbaar bij de jaarlijkse opgaaf van de inkomstenbelasting. De notariskosten en de kosten voor het laten opstellen van een taxatierapport zijn dat wel. Ga voor een volledig overzicht van aftrekposten naar de website van de Belastingdienst. Alle door de belastingdienst genoemde aftrekposten zijn eenmalig op te voeren over het jaar waarin de aankoop van het onroerend goed is gedaan.

Het is overigens wel mogelijk om de makelaarskosten mee te financieren in de hypotheek. De makelaarskosten worden dan onderdeel van de hypotheekschuld waar rente en aflossing over moet worden betaald. Wanneer de makelaarskosten worden meegefinancierd, zijn de rentekosten wel aftrekbaar (hypotheekrenteaftrek).

Makelaarskosten onderdeel k.k.?

De makelaarskosten vallen niet onder de kosten koper. Officieel vallen alleen de wettelijk verplichte kosten die bij de aanschaf van een onroerend goed komen kijken onder de definitie. De kosten koper bestaat uit drie onderdelen. Dit zijn:

1. de overdrachtsbelasting ter hoogte van van 2% van de koopsom
2. de notariskosten voor het opstellen van overdrachtsakte (ook wel leveringsakte of transportakte) en de hypotheekakte
3. de kosten van inschrijving van de kadastrale rechten bij het Kadaster.

Lees voor een complete uitleg van bijkomende kosten ons artikel over Kosten koper.